ЕГРН, ДДУ, ДКП и другие сокращения при покупке квартиры
В недвижимости, как и в любой области, есть свой сленг и сокращения, которые непонятны, а поэтому раздражают и вызывают недоверие. Допустим, предлагает специалист что-то там сделать с ДДУ, проверить по ЕГРН и хвалит какое-то АГР. А непосвященный думает, как бы тут разобраться, чтобы не обманули. На самом деле все эти сокращения описывают довольно несложные и очень полезные и важные вещи. Вот вам небольшой, но почти полный словарь риелторских аббревиатур, разбитых по этапам сделки.
Договоры и сделки
ДДУ — договор долевого участия в строительстве
Договор, по которому покупатель оплачивает квартиру до её сдачи, а застройщик обязуется передать ключи и права после ввода дома в эксплуатацию. Регулирует это все закон 214-ФЗ. По нему ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, иначе он считается незаключённым. Деньги дольщиков размещаются на счетах эскроу, откуда их нельзя взять, пока квартира не будет передана. За нарушение срока передачи застройщик платит неустойку 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки для граждан. Посмотреть проект ДДУ можно опять же на сайте наш.дом.рф.
214-ФЗ — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»
Это закон, который регулирует отношения между застройщиком и дольщиком. Он максимально регламентирует все нюансы отношений, чтобы участника долевого строительства нельзя было обмануть. Требования к договору, порядок раскрытия информации, гарантии качества, ответственность за нарушение сроков и правила использования счетов эскроу – все это есть в законе. Покупателю полезно знать его хотя бы в части своих прав: сроки передачи, неустойка, гарантийные обязательства, порядок приёмки. Официальный текст — на портале правовой информации и в КонсультантПлюс.
ДКП — договор купли-продажи
Это основной документ сделки, по которому продавец передаёт квартиру в собственность покупателя, который платит деньги. В ДКП прописывают все данные подробно: адрес, кадастровый номер, площадь, данные сторон, цену, порядок расчетов, сроки передачи, состояние жилья и так далее. После подписания ДКП надо обязательно подать документы в Росреестр, чтобы зафиксировать переход права собственности. А если продавец деньги взял, а право не зарегистрировал? Для того, чтобы от этого застраховаться, есть инструменты, о которых позже расскажем. Это, например, могут быть счет-эскроу, аккредитив, банковская ячейка.
Чем ДДУ отличается от ДКП
ДДУ заключают при покупке будущей квартиры: дом не построен, деньги на счёте эскроу, застройщик получает их после сдачи. ДКП подписывают при покупке готового жилья, когда у продавца есть право собственности, объект можно осмотреть до сделки, а переход права регистрируется в Росреестре.
ПДКП — предварительный договор купли-продажи
Это особый договор как бы о намерениях, в котором покупатель и продавец записывают условия, на которых потом подпишут основной ДКП. Такой документ нужен, чтобы зафиксировать сделку и цену, пока не готовы все документы. Там указывают предмет договора, цену и срок заключения основного договора. Часто вместе с ПДКП оформляют соглашение о задатке или авансе для снижения рисков. Если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора, другая вправе обратиться в суд, а суд может принудить к подписанию договора, взыскать задаток, неустойку. Точно так же можно попросить суд признать ПДКП недействительным, если, например, вас обманули при его заключении.
АПП — акт приёма-передачи
Документ, подтверждающий передачу квартиры застройщиком покупателю. Подписывая акт, мы подтверждаем, что приняли квартиру и с этого момента несем ответственность за ее состояние. Поэтому надо внимательно смотреть, что в квартире не так, и обнаруженные недостатки вносить в акт до подписания, иначе будет сложнее добиться от застройщика устранения дефектов.
Что проверить до подписания АПП
Осмотрите квартиру и зафиксируйте все дефекты до подписания. Сверьте площадь и планировку с договором. Проверьте РВЭ и документы. Внесите недостатки в АПП или отдельный акт — не подписывайте «без замечаний». Существенные дефекты — основание отказаться от подписания; несущественные — подписать с замечаниями и сроком устранения. Сделайте фото и видео.
Счёт эскроу
Это специальный банковский счёт, на который покупатель вносит деньги за строящуюся квартиру, и после этого ни он, ни застройщик не могут ими распоряжаться, пока дом не будет введён в эксплуатацию. Банк перечисляет деньги застройщику только после сдачи дома и регистрации права. До этого момента деньги принадлежат покупателю и защищены: сумма застрахована Агентством по страхованию вкладов в пределах установленного лимита (сейчас 10 млн рублей, с 2027 года планируется повышение до 30 млн). Если застройщик не сдаст дом, покупатель может вернуть средства. Подробнее о механизме — на сайте Банка России и в тексте 214-ФЗ.
важно помнить, что Ни одна
выписка не защищает полностью.
Может всегда внезапно появиться наследник или продавец скажет, что его обманули мошенники.
выписка не защищает полностью.
Может всегда внезапно появиться наследник или продавец скажет, что его обманули мошенники.
Проверка прав и данных об объекте
ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости
Запись в ЕГРН — главное доказательство собственности. Без неё юридически для государства квартира вам не принадлежит, даже если ДКП уже подписан. Готовясь к любой операции с недвижимостью, важно получить выписку об объекте из ЕГРН. Она покажет многое — аресты, ипотеку, обременения и так далее. Самый простой способ взять выписку — зайти на Госуслуги, вбить в поиске «Выписка из ЕГРН», вбить кадастровый номер или адрес, оплатить госпошлину. Выписка делается за несколько минут. Проверить сведения также можно через личный кабинет Росреестра.
Чем ЕГРН отличается от ЕГРП
ЕГРП — реестр прав, действовавший до 2017 года. ЕГРН — действующий реестр, объединивший ЕГРП и кадастр. Актуальные сведения о правах и обременениях сейчас только в ЕГРН, выписку заказывайте из него. Если говорят «проверим по ЕГРП», юридически корректно проверять по ЕГРН — именно там сейчас актуальные записи. Исторические сведения можно запросить через Росреестр или Госуслуги.
ЕГРЮЛ — Единый государственный реестр юридических лиц
Официальный федеральный реестр, содержащий полную информацию о всех зарегистрированных в России компаниях. Очень полезно там получить выписку о компании, с которой вступаешь в отношения. Самый простой способ получить выписку — через официальный сервис ФНС egrul.nalog.ru. Надо вбить там ОГРН или ИНН, система сразу же сформирует PDF.
Официальный федеральный реестр, содержащий полную информацию о всех зарегистрированных в России компаниях. Очень полезно там получить выписку о компании, с которой вступаешь в отношения. Самый простой способ получить выписку — через официальный сервис ФНС egrul.nalog.ru. Надо вбить там ОГРН или ИНН, система сразу же сформирует PDF.
ИНН — идентификационный номер налогоплательщика
Уникальный номер, который налоговая присваивает каждому налогоплательщику — и физлицу, и организации. Покупателю он нужен для проверки контрагента: по ИНН можно найти компанию в ЕГРЮЛ, проверить её в сервисе ФНС «Прозрачный бизнес», а также указать ИНН в договоре и платёжных документах. ИНН продавца-физлица может понадобиться для налоговой отчётности при сделке. Узнать свой ИНН можно через сервис ФНС.
ЕФРСБ – единый федеральный реестр сведений о банкротстве
В эту информационную систему подтягиваются из судов данные о процедурах банкротства: когда возбуждено дело, какая стадия идёт — наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление или конкурсное производство, кто управляющий. Вводим ОГРН в поисковик на сайте ЕФРСБ, и проверяем контрагента на банкротство.
Уникальный номер, который налоговая присваивает каждому налогоплательщику — и физлицу, и организации. Покупателю он нужен для проверки контрагента: по ИНН можно найти компанию в ЕГРЮЛ, проверить её в сервисе ФНС «Прозрачный бизнес», а также указать ИНН в договоре и платёжных документах. ИНН продавца-физлица может понадобиться для налоговой отчётности при сделке. Узнать свой ИНН можно через сервис ФНС.
ЕФРСБ – единый федеральный реестр сведений о банкротстве
В эту информационную систему подтягиваются из судов данные о процедурах банкротства: когда возбуждено дело, какая стадия идёт — наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление или конкурсное производство, кто управляющий. Вводим ОГРН в поисковик на сайте ЕФРСБ, и проверяем контрагента на банкротство.
Где проверять документы застройщика
Главный ресурс — наш.дом.рф: там РНС, проектная декларация, проект ДДУ, ход стройки и отчётность. Дополнительно: ЕГРЮЛ и «Прозрачный бизнес» — данные о существовании и долгах компании; kad.arbitr.ru — суды; Росреестр — права на участок.
ОГРН — Основной государственный регистрационный номер
Уникальный номер компании. По нему можно получить первичные данные о том, с кем вы планируете работать. Будет ясно, компания реально существует и не ликвидируется ли, посмотреть, нет ли процедуры банкротства. Как это сделать? Зайдите на сайт ЕГРЮЛ egrul.nalog.ru, введите ОГРН или ИНН, скачайте официальную выписку. Дополнительно есть сервис ФНС «Прозрачный бизнес» — pb.nalog.ru, в котором есть информация о долгах и дисквалификации.
БТИ — Бюро технической инвентаризации
Там можно и нужно получить технический паспорт или поэтажный план с экспликацией, чтобы сверить фактическую планировку квартиры с документами и посмотреть, например, не было ли незаконной перепланировки. Заказать документ можно через региональные госуслуги, в Москве — mos.ru, раздел «Жилье, недвижимость, земля», «Жилищный и технический учет», «Получение технической документации». Только сделать это должен собственник — продавец; покупателю не дадут.
Проект, стройка и документы застройщика
РНС — разрешение на строительство
Зачем покупателю квартиры знать о чьем-то разрешении? Просто потому что оно подтверждает, что объект правда законно строится, не будет остановлен или снесён. Если у застройщика нет действующего РНС или оно вовсе не такое, как он обещает, то нужно задуматься. РНС — своего рода первая линия защиты законных прав покупателя. Проверить его просто — на сайте наш.дом.рф. РНС полезно изучать, чтобы понять, что скоро появится на рынке.
РВЭ — разрешение на ввод в эксплуатацию
Это документ, который выдает город, подтверждая завершение строительства объекта и его соответствие проекту. Только после получения РВЭ застройщик может передать квартиру. Если этого документа нет на момент, когда по договору вам должны передать квартиру, то ее и не передадут. Выданное РВЭ не значит, что с вашей квартирой все в порядке, поэтому надеяться на него как на какой-то знак качества не стоит. А стоит тщательно подготовиться к подписанию АПП.
ЕИСЖС (наш.дом.рф) — Единая информационная система жилищного строительства
Это официальное название сайта наш.дом.рф. Миллениалы и те, кто постарше помнят, сколько раньше было митингов несчастных обманутых дольщиков. А теперь их практически нет, в том числе благодаря этой системе, созданной по закону 214-ФЗ. Застройщики обязаны раскрывать разрешения, проектные декларации, ход стройки и отчётность. За нарушения штрафуют. На главной странице или в разделе «Сервисы» выберите «Проверка новостроек» либо «Единый реестр застройщиков» и введите название ЖК или застройщика — откроются декларация, разрешение, фото хода работ и сроки сдачи.
ТЭП — технико-экономические показатели
Это основные параметры проекта — площадь, этажность, плотность застройки и т.д. Посмотреть ТЭП можно на сайте наш.дом.рф. ТЭП позволяют оценить, соответствует ли фактический проект рекламным материалам и в целом сравнить разные варианты жилых комплексов перед покупкой.
АГР — архитектурно-градостроительное решение
Документ, в котором фиксируется внешний вид, высотность, материалы фасада и другие параметры здания. Он не касается покупателя напрямую и не находится в открытом доступе. Однако, поскольку это полезная штука для предварительной оценки будущего дома, можно попросить у застройщика почитать копию свидетельства об утверждении АГР. Основные значимые для покупателя показатели должны быть отражены и на проектной декларации на сайте наш.дом.рф, и в макетах жилого комплекса застройщика.
Это основные параметры проекта — площадь, этажность, плотность застройки и т.д. Посмотреть ТЭП можно на сайте наш.дом.рф. ТЭП позволяют оценить, соответствует ли фактический проект рекламным материалам и в целом сравнить разные варианты жилых комплексов перед покупкой.
АГР — архитектурно-градостроительное решение
Документ, в котором фиксируется внешний вид, высотность, материалы фасада и другие параметры здания. Он не касается покупателя напрямую и не находится в открытом доступе. Однако, поскольку это полезная штука для предварительной оценки будущего дома, можно попросить у застройщика почитать копию свидетельства об утверждении АГР. Основные значимые для покупателя показатели должны быть отражены и на проектной декларации на сайте наш.дом.рф, и в макетах жилого комплекса застройщика.
Земля и градостроительная документация
ЗУ — земельный участок
Официально оформленный земельный участок, на котором расположен объект. По его описанию можно проверить, для какого строительства участок, нет ли споров о правах собственности или обременений. Посмотреть можно, например, на публичной кадастровой карте в Национальной системе пространственных данных или заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, как мы описали в разделе ЕГРН.
ГПЗУ — градостроительный план земельного участка
Документ, определяющий, что можно строить на данном участке, включая назначение, высотность, отступы. Если планируемый объект не соответствует ГПЗУ, проект может быть приостановлен или изменён; понимание ГПЗУ помогает оценить риски обещанной школы, которая не появится. Этот план надо требовать с застройщика, потому что всем подряд не выдают.
ПЗЗ — правила землепользования и застройки
Местный нормативный акт, который показывает, как разделена территория и что где можно строить. На ПЗЗ можно посмотреть назначение соседних участков. Если рядом «образовательная» зона, возможна школа; если «многоэтажная застройка», ждите высотки. Посмотреть ПЗЗ можно на сайте ФГИС ТП, но это не так просто. Там надо зайти в раздел «Документы», выбрать «Поиск по территории», регион, город, район. Там скачиваете «Правила землепользования и застройки» для этого района.
ДПТ — документация по планировке территории
Градостроительный документ, определяющий, как будет выглядеть квартал: что, где и когда строится. Там можно узнать, что появится на пустыре под окнами: школа или высотка, которая загородит солнце. Посмотреть ДПТ в Москве — ИАИС ОГД на сайте mos.ru, в Подмосковье — на геопортале rgis.mosreg.ru. В регионах — на региональных порталах. Там ищите разделы «Градостроительная документация» или «Планировка территории», затем вводите название интересующего жилого комплекса или кадастровый номер.
КРТ — комплексное развитие территорий
Это важный градостроительный механизм, по которому город планирует строить не только жилье, но и школы, дороги и другую инфраструктуру. Когда дом строят в рамках КРТ, значит, школа появится не сразу, так же, как и нормальные дороги. Но они точно появятся. При точечном строительстве ничего не появится, но уже есть построенное раньше. В Москве КРТ можно посмотреть на специальном сайте: krt.mos.ru. С 2026 года, кстати, обязательства по инфраструктуре должны быть в договоре с самого начала.
НСПД — Национальная система пространственных данных
Официальная российская цифровая платформа пространственных данных, сайт — nspd.gov.ru. Там должна быть вся информация о земельных участках, недвижимости, границах и ограничениях. Перед покупкой можно бесплатно проверить границы участка, назначение, кадастровую стоимость, наличие обременений, а также окружающую обстановку, например, близость к промышленным зонам, охранным зонам и так далее.
ФГИС ТП — Федеральная государственная информационная система территориального планирования
Официальная федеральная информационно-аналитическая платформа России. Сайт — fgistp.economy.gov.ru. Она создана специально, чтобы каждый мог посмотреть градостроительную документацию, в частности ПЗЗ и ДПТ. Перед покупкой жилья через этот сайт можно бесплатно проверить, к какой зоне относится интересующий участок (ПЗЗ), какие объекты планируются вокруг (ДПТ), а также наличие объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и других ограничений, что помогает выявить такие риски, как высотное здание вместо школы на ближайшем пустыре.
Официально оформленный земельный участок, на котором расположен объект. По его описанию можно проверить, для какого строительства участок, нет ли споров о правах собственности или обременений. Посмотреть можно, например, на публичной кадастровой карте в Национальной системе пространственных данных или заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, как мы описали в разделе ЕГРН.
ГПЗУ — градостроительный план земельного участка
Документ, определяющий, что можно строить на данном участке, включая назначение, высотность, отступы. Если планируемый объект не соответствует ГПЗУ, проект может быть приостановлен или изменён; понимание ГПЗУ помогает оценить риски обещанной школы, которая не появится. Этот план надо требовать с застройщика, потому что всем подряд не выдают.
ПЗЗ — правила землепользования и застройки
Местный нормативный акт, который показывает, как разделена территория и что где можно строить. На ПЗЗ можно посмотреть назначение соседних участков. Если рядом «образовательная» зона, возможна школа; если «многоэтажная застройка», ждите высотки. Посмотреть ПЗЗ можно на сайте ФГИС ТП, но это не так просто. Там надо зайти в раздел «Документы», выбрать «Поиск по территории», регион, город, район. Там скачиваете «Правила землепользования и застройки» для этого района.
ДПТ — документация по планировке территории
Градостроительный документ, определяющий, как будет выглядеть квартал: что, где и когда строится. Там можно узнать, что появится на пустыре под окнами: школа или высотка, которая загородит солнце. Посмотреть ДПТ в Москве — ИАИС ОГД на сайте mos.ru, в Подмосковье — на геопортале rgis.mosreg.ru. В регионах — на региональных порталах. Там ищите разделы «Градостроительная документация» или «Планировка территории», затем вводите название интересующего жилого комплекса или кадастровый номер.
КРТ — комплексное развитие территорий
Это важный градостроительный механизм, по которому город планирует строить не только жилье, но и школы, дороги и другую инфраструктуру. Когда дом строят в рамках КРТ, значит, школа появится не сразу, так же, как и нормальные дороги. Но они точно появятся. При точечном строительстве ничего не появится, но уже есть построенное раньше. В Москве КРТ можно посмотреть на специальном сайте: krt.mos.ru. С 2026 года, кстати, обязательства по инфраструктуре должны быть в договоре с самого начала.
НСПД — Национальная система пространственных данных
Официальная российская цифровая платформа пространственных данных, сайт — nspd.gov.ru. Там должна быть вся информация о земельных участках, недвижимости, границах и ограничениях. Перед покупкой можно бесплатно проверить границы участка, назначение, кадастровую стоимость, наличие обременений, а также окружающую обстановку, например, близость к промышленным зонам, охранным зонам и так далее.
ФГИС ТП — Федеральная государственная информационная система территориального планирования
Официальная федеральная информационно-аналитическая платформа России. Сайт — fgistp.economy.gov.ru. Она создана специально, чтобы каждый мог посмотреть градостроительную документацию, в частности ПЗЗ и ДПТ. Перед покупкой жилья через этот сайт можно бесплатно проверить, к какой зоне относится интересующий участок (ПЗЗ), какие объекты планируются вокруг (ДПТ), а также наличие объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и других ограничений, что помогает выявить такие риски, как высотное здание вместо школы на ближайшем пустыре.
Инфраструктура и расположение
УВК — учебно-воспитательный комплекс
Это детский сад и школа. Если букв УВК нет в документах, связанных с квартирой, значит, строительство, скорее всего, не планируется, и классы могут оказаться переполненными. Про УВК нужно всегда спрашивать застройщика. Можно посмотреть и самостоятельно: в Москве — на сайте КРТ, а еще эта информация должна быть в ДПТ, ПЗЗ и генеральном плане.
ТТК — Третье транспортное кольцо
Эту для местных очевидную аббревиатуру полезно знать всем, кто покупает квартиру в Москве, но не живет тут. ТТК — это кольцевая автомагистраль, следующая за Садовым кольцом, если смотреть от центра. Около ТТК много строек. Иметь там квартиру часто бывает удобно и престижно, если есть хорошие развязки и район исторически неплохой, но если дом строится очень близко к какому-то загруженному участку ТТК или находится в бывшей огромной промзоне, то обязательно будут пробки на выезде, проблемы с инфраструктурой, а еще шум и газы.
Это детский сад и школа. Если букв УВК нет в документах, связанных с квартирой, значит, строительство, скорее всего, не планируется, и классы могут оказаться переполненными. Про УВК нужно всегда спрашивать застройщика. Можно посмотреть и самостоятельно: в Москве — на сайте КРТ, а еще эта информация должна быть в ДПТ, ПЗЗ и генеральном плане.
ТТК — Третье транспортное кольцо
Эту для местных очевидную аббревиатуру полезно знать всем, кто покупает квартиру в Москве, но не живет тут. ТТК — это кольцевая автомагистраль, следующая за Садовым кольцом, если смотреть от центра. Около ТТК много строек. Иметь там квартиру часто бывает удобно и престижно, если есть хорошие развязки и район исторически неплохой, но если дом строится очень близко к какому-то загруженному участку ТТК или находится в бывшей огромной промзоне, то обязательно будут пробки на выезде, проблемы с инфраструктурой, а еще шум и газы.